慈溪一位女士去海南买房，签下房产分配协议。 她想取消协议但被拒绝

制图师庄浩

记者董小军

签订房产分配协议并缴纳定金4万元

今年元旦过后，部分地方楼盘销售持续升温，吸引了不少投资者。 与此同时，部分房企也加大销售力度，挤进这波销售热潮。 春节过后，慈溪的胡女士和几个朋友飞到海南看房。 经过反复比较，她最终选择了某房地产公司某临海楼盘的海景房。

在售楼小姐的鼓励下，胡女士当场与房产公司签订了协议，并支付了4万元定金。 但该协议名称并非房产买卖协议，而是一份“分配协议”，其主要内容为：胡女士作为协议的乙方，自愿同意分配位于某地段的某套房屋。物业公司社区，并自愿缴纳分配押金4万元。 作为协议的甲方，房地产公司承诺，在未来取得房产预售许可证后，胡女士可以持这份经销协议，带着购房人到甲方签订正式的商品房买卖合同。 胡女士分配房产，如果价格超过约定价格，她可以得到这部分收益。 协议还规定了分配住房的具体房号、面积、价格等，以及双方的权利。 责任承担中明确规定，如果胡女士不能分配房产，4万元保证金归房产公司所有。

从协议的表面来看，胡女士似乎已经与房产公司签订了帮助卖房的协议，因为她以后要“带买家到甲方去签订正式的商品房买卖合同”，并且她可以分享比协议规定更多的东西。 收入部分。 但实际上，这是一份不折不扣的穿上分销“马甲”的房产预售协议。

根据国家有关规定，房地产预售需要经过严格的行政许可。 房地产开发商只有在取得正式的房地产预售许可证后，才能与消费者签订预售合同。 不过，这些限制性规定并没有难倒实力强大的房地产开发商。 他们想出了各种办法，想方设法绕过这些“红灯”。 方法。

不久，胡女士与这家房地产公司签订了经销协议，她就有些后悔了，因为这处房产的价格明显偏高。 于是，她联系了房产销售人员，要求取消双方签订的协议并退还保证金，却遭到对方明确拒绝。 争议出现了。 对于胡女士来说，她急切想弄清楚两个重要问题：她与房产中介签订的分配协议是否有效？ 她有权利要求对方退还保证金吗？

区分两类协议的性质

央视《热线12》直播嘉宾、知名民法专家杨文展律师在接受采访时表示，各地都出现了房产分配协议，并因此引发了一些纠纷。 但是，如何理解这个协议，是否合法，很难给出一个笼统而简单的回答。

根据《城市房地产管理法》、《城市房地产开发管理条例》等规定，预售商品房应当先取得商品房预售许可证，这是商品房销售的必要条件。 此外，最高人民法院《商品房买卖合同司法解释》规定，未取得商品房预售许可证订立的商品房预售合同无效，但在诉前已经取得预售许可证的， , 它可以被认为是有效的。

法律明确禁止未取得预售许可证的销售。 然而，为了绕过这一限制，不少开发商往往采取其他方式变相预售房产，如与购房者签订“认购书”、“意向书”等。 ”之类的。从法律的角度来看，文件的名称并不重要，关键是其内容。关于此类文件和协议的性质，根据具体内容在法律上可以分为两类：

第一类叫做“认购”，实际上是“商品房买卖合同”。

当《认购书》等单据内容以商品房买卖合同为主要内容，出卖人已按照约定接受价款的，应当认定为商品房买卖合同。 根据相关司法解释，未取得预售许可的，该协议无效。

第二类称为“订阅”，实际上是“预订合同”。

当“认购书”等文件合同的主要条款缺失或不确定，日后需签订正式买卖合同确定相关条款时，该类“认购书”性质为垫款契约，是为未来而订立的契约。 《商品房买卖合同》中作出的承诺不属于正式的商品房预售。 胡女士签署的协议是一种预订合同。 从司法实践来看，多数法院认为此类预留合同有效。

当然比特币购买房产，现实生活的复杂性远不止这种简单的分类。 因此，要正确区分《认购书》等文件在法律上是委托还是合同，需要结合双方签订合同时的真实意思和具体的条款和事项。 具体情况，综合判断。

分销协议的法律效力及处理策略

本案中，胡女士与房产中介签订的《分配协议》，虽然名为“分配”，但实际上并不是通常意义上的开发商与房产中介签订的那种分配协议，因为，很明显，它是与特定的购房者签订的，本质上是与相应的个人签订的预售或认购协议。 该协议是否具有法律效力，取决于其是否具有商品房买卖合同的主要条款，是约定还是合同。

从协议内容来看，双方明确了个别要“分派”的房屋位置、面积、价格，但对房屋的交付条件和时间并不确定，存在不确定性。付款条件。 因此，就协议本身而言，这份保留协议应该是有效的。

当然比特币购买房产，协议有效不代表定金绝对不退。 如开发商逾期未取得预售证，或项目进展异常不符合合同条件等，买方有权要求退还定金。

现在，因房子价格过高，胡女士要求解除协议，并退还4万元定金。 情况比较复杂。 对于胡女士来说，要想追回押金，可能需要从非法律行政管理的角度动动脑筋。 因为房地产管理部门禁止开发商在未取得预售许可证前向购房者收取资金，但实际上，本案的房地产公司以押金的形式变相向购房者收取资金。 因此，胡女士可以向当地相关行政管理部门投诉该房地产公司涉嫌非法变相预售房地产。 但胡女士需要提交一些证据证明该房地产公司确实存在上述问题。 如果行政部门愿意介入调查和裁决，双方的纠纷可能会得到有效解决。

杨文展律师最后提醒广大消费者，无论以何种方式参与购买不符合销售条件的商品房，风险都很大，一定要谨慎，因为一旦标的项目出现问题，很可能导致金钱损失。 像这样的争论太多了。